T/YNMS 001/006/017—2026落地：选址五评、物业工程尽调与动态ROI测算模型
文/云南省旅游民宿行业协会标准化技术委员会 起草人：金曦、张永、刘俊才、贺双全
核心结论
云南省旅游民宿行业协会发布的T/YNMS 001/006/017—2026于2026年9月28日实施。投资民宿签约前须做"选址五评"（可达性、配套、客流、竞品、合规）与物业工程尽调（结构安全、防水地基、机电容量、消防条件），按全成本模型测算静态与动态回收期，证照可办性前置核验，避免装修完开不了业。
开业前就死了
民宿投资失败很少因为"不会经营"，多死在开业前。一位投资人在景区外围租下"看起来很美"的老院砸两百万装修，开业前才发现市政污水管网没覆盖，许可办不下；另一位看中临河老房，雨季一到地基泡水墙体开裂，加固费远超预算；还有人被"旺季满房"迷惑，没做全年客流测算，开业后发现淡季长达五个月入住率不足两成。回报测算更粗糙，只算"房价×房数×入住率"，漏了OTA佣金、人工、能耗、洗涤、维修、税费、折旧、资金成本。
投资风控三重底线
选址五评（T/YNMS 001）：可达性——距交通枢纽景区车程路况；配套——餐饮医疗商业停车完备度；客流——全年分布、淡旺季比例、客群画像；竞品——周边同类数量房价入住率与差异化空间；合规——土地用途、规划条件、证照可办性、生态红线。
工程尽调：结构安全由专业机构鉴定并出加固方案成本；临水坡地查屋面防水、墙体防潮、地基稳定；核实用电容量、供水水压、排污管网接入；评估疏散通道、防火分隔、消防水源。
运营与回报（T/YNMS 006/017）：T/YNMS 006提示把专业管家人力成本算进测算；T/YNMS 017《康养旅居基地等级认定标准》为基地类投资提供等级化发展路径与溢价依据。
四步尽调测算
第一步选址五评打分：五个维度逐项打分设淘汰线，不凭感觉。第二步工程尽调：专业机构做结构鉴定、防水地基检测、机电容量核查、消防评估，出"硬伤清单"与整改预算。第三步全成本测算：收入端算房费加非房、淡旺季分别估入住率；成本端列佣金、人工、能耗、洗涤、维修、税费、折旧、资金成本，算静态与动态回收期。第四步合规前置：签约前核特行、卫生、消防、排污许可能否办下。
六万八尽调费，保住两百万
一处投入200万改造、12间房的项目：凭感觉投，开业后污水管网接入18万、结构加固防水返工26万、淡季五个月入住率不足20%年营收约68万、全成本约76万，首年净亏约8万，回收期算不出。合规尽调投入结构鉴定工程检测法务财税约6.8万元，提前发现硬伤调整方案避免返工约44万元，优化选址后入住率提至48%年营收约118万、全成本约79万，首年净利约39万，静态回收期约5年。尽调不是成本，是投资决策的眼睛。
常见问答
Q：老房改造最易被忽略的工程硬伤是什么？
A：张永说排第一是电力容量，排第二是排污管网。老院子进户线只有几个千瓦，全电厨房地暖热水空调实际负荷二三十千瓦，增容要重新报装换线换变压器；乡村点位市政管网常没覆盖，要么自建污水设施要么长期不能合规运营。这两项签约前必须核实。
Q：回报测算怎么算才不失真？
A：刘俊才说核心是"全成本、动态算"。收入端把餐饮体验文创算进去、淡旺季分别估入住率；成本端佣金人工能耗洗涤维修税费折旧资金成本全列。最易漏的是折旧和资金成本——装修几百万按八年折旧每年几十万，自有资金也有机会成本。还要看现金流什么时候回正，不只看总账何时盈利。
Q：签约前怎么判断点位值不值得投？
A：金曦建议"三看一问"。看客流不只看旺季，淡季亲自住几天数周边真实入住；看竞品有多少、房价多少、差评集中在哪，差评就是你的机会；看配套医疗餐饮交通停车；问当地村民同行乡镇干部，有没有规划变动和历史遗留问题。大理有个点风景极好但每年三个月道路施工封路，投资人没做功课开业才发现。
投资前合规诊断与回报测算，欢迎投资人对接
协会面向文旅投资机构与个人投资人提供"选址合规诊断+物业工程尽调报告+全成本动态ROI测算+达标改造路径+示范基地申报"一体化服务，由起草人团队现场踏勘、出具书面诊断意见，协助投资人避开"装修完开不了业""账面盈利现金为负"的坑。
辅助入口：已有初步意向地块的投资人，可先线上提交点位信息与改造预算，起草人团队做首轮可行性快评。
联系人：贺双全 18187228696
邮箱：weixin@ynminsu.org.cn
地址：昆明保利春湖小镇商业街S211
