空房就降价，是很多民宿主的下意识动作，可月底一算反而越卖越亏。房价底线得用公式算，而不是凭感觉。本文用最省事的办法讲清保本价怎么来，并顺手提醒两个最容易被忽略的成本坑，帮新手少踩弯路。算清这条线，降价不慌、涨价也硬气，淡季更不必靠亏本甩卖换入住率。把成本、出租率和渠道佣金三张表放在手边，定价就从感觉变成可管理的经营动作。
很多民宿主一遇到空房就降价，结果月底算账越卖越亏。房价底线不是拍脑袋定的，得用公式算。
先把每月固定成本（房租、人工、折旧）加起来
先把每月固定成本（房租、人工、折旧）加起来，除以你预期的出租率间夜数，得到每间夜要摊的固定成本。再加上布草洗涤、水电、早餐这些变动成本，以及平台佣金，就是你的保本价。低于这个数，卖一间亏一间。
新手常踩两个坑
新手常踩两个坑：一是用满房去反推，实际淡季根本达不到，所以新店按三到四成出租率算更稳；二是忘了平台佣金，直订客人给点小福利，把复购沉淀到私域，能慢慢把渠道成本降下来。
算清这条线，降价才不慌，涨价也更有底气。另外，挂牌价别藏猫腻，含什么、不含什么写清楚，客人反而更信任，也少了很多到店扯皮。底线守住了，淡季也能睡得着觉，不用靠亏本甩卖换入住率。
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