自然资源部、文旅部与国家林草局联合印发《关于优化自然资源配置推动旅游业规范有序发展的指导意见》（自然资发〔2026〕122号）。本文解读存量房产改建文旅设施、营地及驿站用地合规要求，为文旅项目用地规范落地提供参考指引。
2026年9月15日，文化和旅游部政府信息公开目录正式公布了由自然资源部、文化和旅游部、国家林业和草原局三部门联合印发的《关于优化自然资源配置推动旅游业规范有序发展的指导意见》（自然资发〔2026〕122号）（成文日期为2026年7月23日，政府信息公开索引号357D01-14-2026-0022）。
长期以来，民宿经营者、露营地与房车营地主理人、乡村旅游项目方以及计划利用老旧厂房、存量房产改造旅游接待设施的业主，在实际经营中最头疼的就是"用地合规边界"：驿站和旅游厕所怎么拿地？林地草地上做简易房车营地算不算违法占地？把现有房产或老旧工业厂房改成文旅接待设施，土地用途需不需要马上变更？哪些项目属于严禁触碰的政策红线？
今天，云南省旅游民宿行业协会严格依据《自然资源部 文化和旅游部 国家林业和草原局关于优化自然资源配置推动旅游业规范有序发展的指导意见》（自然资发〔2026〕122号）官方全文，逐条拆解与民宿、旅居、露营及存量物业盘活直接相关的五大核心规定，帮各会员单位和项目投资方把合规空间与禁区红线看清楚。
- 空间统筹与规划衔接："十五五"旅游空间需求如何纳入国土空间规划"一张图"？
很多乡村民宿集群或山地旅游项目在立项后才发现，项目选址与当地国土空间规划或风景名胜区规划存在冲突，导致后续规划许可无法推进。对此，自然资发〔2026〕122号第一部分"加强对旅游业发展的空间统筹"明确了两条关键路径：
纳入国土空间规划"一张图"协同选址：文件明确规定，"结合国土空间规划体检评估和动态维护，在不突破‘三区三线’等约束性指标和底线管控要求的前提下，按照正向优化标准将‘十五五’旅游发展的空间需求统筹纳入自然资源管理和国土空间规划‘一张图’，协同开展科学选址"。
风景名胜区详细规划与国土空间详细规划合并编制：文件明确，"将风景名胜区详细规划纳入国土空间规划体系，支持与所在区域的国土空间详细规划合并编制，经省级自然资源、林业草原主管部门审查同意并经详细规划法定审查程序后，按照规定报有批准权限的部门或地方人民政府批复"。
这意味着，会员单位或地方文旅项目在选址初期，就应当主动对接属地自然资源、文化和旅游及林业草原主管部门，核实拟选址地块是否已纳入当地国土空间规划"一张图"及风景名胜区详细规划，严格落实文件第五部分要求的"项目跟着规划走"。
- 用途管制与原地类管理：哪些小型配套和简易房车营地可按原地类管理？
针对远离城镇的旅游驿站、小型旅游配套设施、简易型房车营地以及生态旅游活动，自然资发〔2026〕122号第二部分"完善旅游用地用途管制"给出了极其明确的分类政策边界：
对于在云南及全国开展自驾游营地、森林康养、徒步研学及风景道驿站建设的会员企业而言，上述条款划出了非常清晰的工程红线：简易型房车营地要想适用"按原地类管理"政策，绝对不能大面积浇筑水泥硬化地面或砍伐损毁林木，且涉及使用林地、草地时必须先按林业、草原直服标准办理手续，不能误以为"按原地类管理"就等于不需要任何报批。
- 存量空间盘活与5年过渡期政策：现有房产与老旧厂房改做文旅接待设施怎么办理？
在存量物业盘活方面，自然资发〔2026〕122号第四部分"鼓励利用存量空间发展旅游产业"提供了三项极具实操价值的制度支持，这也是此前市场讨论"土地过渡期政策"的真正官方政策出处：
制定低效旅游用地认定标准与复合业态支持：
文件明确，"各地结合实际研究制定低效旅游用地认定标准，深入评估低效旅游用地情况，找准空间治理问题短板，结合区域优势特点、资源资产条件等，明确功能完善和空间优化方向，支持文旅体商等复合业态发展"。
利用现有房产兴办文旅接待设施的用地政策：
文件明确规定，"在符合规划管控、安全等要求下，土地权利人利用现有房产兴办文化和旅游接待设施的，可保持原土地用途、权利类型不变；土地权利人申请办理用地手续的，经批准可以协议方式办理"。这一条款直接为产权清晰、符合规划与安全要求的存量房产改建旅游住宿或接待设施提供了明晰的产权与用地衔接依据。
存量工业用地、老旧厂房发展文旅业态的"5年过渡期"支持政策：
文件明确规定，"在不改变用地主体和规划条件（用地性质除外）的前提下，利用存量工业用地、老旧厂房等空间发展文化和旅游业态的，可享受5年内按原用途和权利类型使用土地的过渡期支持政策"。
同时，文件第三部分"优化自然资源供应机制"还提出，对于单个旅游项目涉及不同用途多个地块的，可探索将多个地块按一宗地进行管理，依据规划核定宗地规划条件并明确单个地块规划要求，依法核发规划许可；在特定国土空间规划范围内涉及整体使用土地、矿产、海洋、森林等两种及以上多门类自然资源资产发展旅游产业的，可探索统筹形成自然资源资产组合标的，达到供应条件后一次性供应，实施整体运营。
- 严禁触碰的监管红线与会员合规自查建议
在释放存量空间与要素配置政策红利的同时，自然资发〔2026〕122号第五部分"提升服务与监管效能"用极其严厉的措辞划定了不可逾越的法律底线：
立项前前置把关与风险论证：地方各级文化和旅游主管部门要加强对旅游项目论证，自然资源、林业草原主管部门要按照"项目跟着规划走"的要求在立项和决策阶段前主动介入，对拟建区位、建设规模、土地使用等进行审查。各类旅游项目建设应对市场形势和风险、要素保障条件、资金投入与回报等情况进行充分论证，防止低水平重复建设，不搞"形象工程"。
七类严禁借旅游项目之名违规建设的业态：文件明确规定，"严格依据国土空间规划确定土地用途，严禁借旅游项目之名擅自改变土地现状和规划用途，用于建别墅、私家庄园、房地产、高尔夫球场、主题公园、仿古城（镇、村、街）、景观类仿古建筑等"。
结合自然资发〔2026〕122号全文要求，云南省旅游民宿行业协会建议各会员单位及准备投资民宿、旅居、营地项目的经营者做好以下三步合规自查：
签约或动工前先查国土空间规划"一张图"与三区三线：切勿仅凭口头承诺或村组协议就盲目投入重金建房，必须到属地自然资源和林草部门核实土地性质、林地草地范围及规划管控条件；
用好存量房产与老旧厂房改造政策：优先选择权属清晰、符合安全与规划管控的既有房产或存量工业厂房进行改造升级，依法依规适用"保持原土地用途不变"或"5年过渡期"政策，降低前期土地成本；
坚决远离"大棚房、私家庄园、违规别墅、硬化林地"红线：在开展森林康养、山地徒步或房车露营项目时，严格遵守不硬化地面、不破坏林木生长及自然保护地核心保护区禁入规定，确保项目长期稳健经营。
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本文为云南省旅游民宿行业协会（ynminsu.org.cn）公开资料（本站资料标识：本站资料 ID 11799，更新于 2026-10-30）。引用团体标准、通知公告或行业数据时，请保留原文标题、发布日期与来源链接。
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