【官方公告】《康养旅居盘活存量住宅的托管运营指南》（T/YNMS 144—2026）团体标准正式发布实施

• 标准编号：T/YNMS 144—2026
• 中文标准名称：《康养旅居盘活存量住宅的托管运营指南》
• 英文译名：康养旅居盘活存量住宅的托管运营指南
• 提出与归口单位：云南省旅游民宿行业协会
• 批准发布日期：2026年11月05日
• 正式实施日期：2026年11月12日
• 公文发文字号：云旅民宿协发〔2026〕第025号
• 所属体系板块：板块四：数字化转型与运营赋能
• 评价载体形态：仅报告

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云南省旅游民宿行业协会团体标准

T/YNMS 144—2026

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康养旅居盘活存量住宅的托管运营指南

Operational Guidelines for Entrusted Management and Revitalization of Existing Residential Properties for Health-Wellness Sojourn

2026-03-30 发布

2026-05-01 实施

云南省旅游民宿行业协会 发布

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目次

• 前言
• 引言
• 1 范围
• 2 规范性引用文件
• 3 术语和定义

– 3.1 康养旅居

– 3.2 存量住宅

– 3.3 托管运营

– 3.4 业主权益人

– 3.5 适老化与健康支持改造

– 3.6 旅居管家服务

– 3.7 独立监管账户

– 3.8 数字化托管运营系统

• 4 基本原则与价值导向

– 4.1 坚持依法合规与权属清晰原则

– 4.2 坚持安全第一与适老康养原则

– 4.3 坚持公平交易与利益共享原则

– 4.4 坚持绿色低碳与在地共生原则

– 4.5 坚守金融合规底线与防范非法集资

• 5 存量住宅盘活类型与模式细化

– 5.1 盘活资产类型与准入核验

– 5.1.1 农村闲置宅基地合法住房

– 5.1.2 城市闲置及季节性空置商品住宅

– 5.1.3 文旅康养度假区存量住宅与合院

– 5.1.4 严禁准入的违规住宅与权属瑕疵房屋清单

– 5.2 托管合作运营模式分类与权责界定

– 5.2.1 全权委托运营模式（包租与固定收益型）

– 5.2.2 净收益按比例分成托管模式（共担共享型）

– 5.2.3 保底租金加超额阶梯分成模式（复合稳健型）

– 5.2.4 业主自用与分时分季共享托管模式（度假置换型）

– 5.3 合作准入前置尽职调查与资产评估

– 5.3.1 建筑工程结构与防灾抗震安全性核验

– 5.3.2 水电燃气暖通与市政配套容量勘察

– 5.3.3 周边医疗急救、生态气候与生活便利度综合评估

– 5.3.4 产权关系、共有人授权与债务权利负担排查

• 6 托管运营全流程服务内容与适老化配置
• 7 运营SOP管理、收益分配与风险防控
• 8 评价考核与持续改进
• 附录 A（规范性） 存量住宅盘活准入物理与法律合规尽职调查核查表
• 附录 B（资料性） 存量住宅康养旅居托管运营合作合同示范文本
• 附录 C（规范性） 存量住宅适老化与康养环境微改造最低配置标准
• 附录 D（规范性） 康养旅居管家日常巡查与健康关照标准化工作清单
• 附录 E（规范性） 存量住宅托管资金独立监管与对账清算操作规程
• 附录 F（规范性） 存量住宅托管运营退出清算与资产交还验收规范
• 附录 G（资料性） 康养旅居住客满意度与服务质量综合评价问卷
• 附录 H（规范性） 严禁非法集资与金融违规行为承诺书模板
• 参考文献

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前言

本文件按照 GB/T 1.1—2020《标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。

本文件是云南省旅游民宿行业协会系列团体标准的重要组成部分。

请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。

本文件由云南省旅游民宿行业协会提出并归口。

本文件起草单位：云南省旅游民宿行业协会、闲鹤庄康养云南有限公司、云南何时归文旅有限公司、云南财经大学。

本文件主要起草人（主编）：孙宁。

本文件参编人员：谢洪忠、班先海、尹戟、普思静、吴佳怡、吴芳菲、贺双全、张永。

本文件贯彻落实全国统一大市场建设要求，面向全国各省、自治区、直辖市范围内的旅游民宿及相关文旅服务机构统筹适用，任何组织或机构不得利用本文件设置带有地域歧视、属地保护或排除外地经营者参与公平竞争的限制性门槛。

本文件为首次发布。

引言

随着我国人口老龄化进程加速以及全民大健康消费理念的全面升级，以候鸟式、慢节奏、深度文化体验为核心特征的康养旅居需求呈现爆发式增长。云南省凭借得天独厚的高原气候条件、丰富优越的自然生态资源、深厚的民族传统医药底蕴和多元的民俗历史文化，已成为全国中老年群体、亚健康调理人群及数字游民极为向往的康养旅居首选目的地。

然而，在产业快速发展的同时，一方面是云南部分城市、热点旅游度假区及广大乡村沉淀了大量闲置、低效或季节性空置的商品住宅、合院洋房及农村合法宅基地住宅，造成社会资源的巨大闲置与资产折旧损耗；另一方面是大量具有康养旅居需求的跨区域候鸟客群难以寻觅到兼具居家温馨、适老化安全保障、专业健康支持与透明公道价格的长期住所。与此同时，部分非规范机构借“以房养老”、“分时度假”、“预售床位”、“高息返租”之名行非法集资或圈钱诈骗之实，严重扰乱了市场秩序，侵害了业主与消费者的合法权益。

为贯彻落实党中央、国务院关于“加快建设全国统一大市场”、“盘活存量资产、扩大有效投资”以及发展银发经济、促进文旅消费潜能释放的战略部署，打破地域分割和行业壁垒，规范康养旅居盘活存量住宅的托管运营行为，特制定本文件。

本文件聚焦盘活存量住宅全生命周期的合规管理与品质运营，明确准入核验、适老改造、管家服务、透明分润、独立资金监管与安全风控等核心要求，坚守金融合规底线，坚决杜绝任何形式的非法吸收公众存款与金融传销行为，旨在为不动产业主、托管运营机构、康养旅居客群及行业主管部门提供一套科学、系统、规范且具备高操作性的行动指南，推动云南文旅康养产业高质量、健康化与可持续发展。

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1 范围

本文件确立了利用存量住宅开展康养旅居托管运营的基本原则，规定了盘活资产类型与准入核验、托管合作运营模式分类、合作准入前置尽职调查、适老化与康养空间改造配置、托管运营全流程服务内容、运营管理流程与服务质量标准、收益透明分配与财务对账、全面风险防控与安全保障、退出机制以及评价考核与持续改进的要求。

本文件适用于全国范围内企业、农民专业合作社、农村集体经济组织或具有合法运营资质的专业机构，受业主权益人委托，将依法拥有的农村闲置宅基地合法住房、城镇及文旅度假区闲置存量商品住宅进行康养化、适老化改造后，开展以按周、按月或按季等中长期旅居为主的托管运营服务活动。所有自愿采用本文件的相关主体均可执行。个人转租、短期日租型传统城市民宿或具备医疗机构资质的封闭式医养中心可参照执行其对应专项法律法规，不属于本文件强制规范的核心范畴。

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2 规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

• GB 2894 安全标志及其使用导则
• GB 5749 生活饮用水卫生标准
• GB 8978 污水综合排放标准
• GB 13495.1 消防安全标志 第1部分：标志
• GB/T 18883 室内空气质量标准
• GB 50016 建筑设计防火规范
• GB 50096 住宅设计规范
• GB 50352 民用建筑设计统一标准
• GB 50763 无障碍设计规范
• GB/T 31778 休闲农庄服务质量规范
• GB/T 37276 养老机构预防老年人跌倒基本规范
• GB/T 39070 旅游民宿基本要求与等级划分
• GB/T 42195 老年人居家照护服务规范
• GB 55030 建筑与市政工程无障碍通用规范
• GB 55036 消防设施通用规范
• GB 55037 建筑防火通用规范
• MZ/T 131 养老机构老年人跌倒预防规范
• LB/T 065 旅游民宿基本要求与评价
• T/YNMS 093—2026 避暑避寒旅居服务规范
• T/YNMS 094—2026 候鸟式养老旅居服务规范
• T/YNMS 142—2026 住宿业评价与推荐名录管理规范
• 中华人民共和国民法典
• 中华人民共和国反不正当竞争法
• 中华人民共和国消费者权益保护法
• 中华人民共和国防范和处置非法集资条例（国务院令第737号）

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3 术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1 康养旅居 health-wellness sojourn

以保持健康、增进身心活力、延缓衰老、调理身心为主要目的，依托云南优越的气候、生态环境、地热温泉、中医药民族医药及民族文化资源，离开常住地开展为期一周以上、以月或季度为周期的候鸟式度假、休闲休养与生活体验的综合性旅居生活形态。

3.2 存量住宅 existing residential properties

已经依法取得不动产权属证明（不动产权证书、房屋所有权证或依法认定的农村宅基地合法使用批准文件），竣工验收合格且已交付使用，但处于长期闲置、低频使用、季节性空置或未被充分利用状态的农村宅基地合法民房、城镇商品住宅、合院别墅、花园洋房及文旅度假区住宅物业。

3.3 托管运营 entrusted operation and management

房屋所有权人或合法使用权人（统称“业主权益人”）与具备专业运营服务能力的托管运营机构达成书面协议，在约定托管服务期限内，由托管机构负责对房屋进行查勘核验、适老与康养化功能配置、日常维护修缮、客源组织对接、旅居管家服务、环境保洁、安全管理及结算清算，并按约定模式向业主权益人给付租金收益或分成收益的专业化经营行为。

3.4 业主权益人 property rights owner

对用于托管运营的存量住宅依法享有占有、使用、收益和处分权能的自然人、法人或非法人组织，以及经法定权属人合法、明确且书面全权授权的代理人或集体资产经营主体。

3.5 适老化与健康支持改造 aging-friendly and health-supporting renovation

在严格不破坏房屋原主体承重结构、抗震结构与消防疏散安全的前提下，针对中老年人及康养客群在生理机能、行动能力、心理感知与健康调理方面的特殊需求，对住宅内部动线、地面防滑、无障碍坡道、扶手防跌、卫浴设施、采光照明、紧急呼叫及非医疗性日常健康体征监测辅助设施进行的微改造与功能升级。

3.6 旅居管家服务 sojourn butler service

托管运营机构配备的专职或兼职专业服务人员，针对在托管存量住宅中入住的康养旅居客群，提供包含入住接待、房屋使用指导、环境清洁与布草洗涤、日常健康关照、周边生活指引、在地文化体验引导、紧急事项代办及突发医疗协同响应在内的一站式贴心服务体系。

3.7 独立监管账户 independent escrow account

托管运营机构在依法设立的商业银行开立的、专项用于归集、存管和清算托管住宅运营资金（包括住客预交租金、押金、房费及维修基金）的专用存款账户。该账户与托管运营机构自身日常运营资金、自有资本金严格隔离，实行专款专用、闭环管理与多方对账。

3.8 数字化托管运营系统 digital entrusted operation platform

基于互联网、云计算与物联网技术搭建的信息化管理软件系统，具备房源录入勘验、权属审查存证、适老改造进度跟踪、智能门锁水电表联动、在线客源预订、住客健康档案管理、智能工单调度、透明账目实时查询及多方收益自动化对账清算等一体化管理功能。

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4 基本原则与价值导向

4.1 坚持依法合规与权属清晰原则

存量住宅盘活托管运营应严格遵守国家法律法规及地方规章制度：

• 用于托管的房屋必须产权明晰、权证齐全，不存在法律争议或司法查封等权利受限情形；
• 农村宅基地住房盘活必须严格遵守国家农村土地管理法律法规，坚决守住“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”的底线，严禁违规买卖宅基地或违法违规违建；
• 城镇及文旅住宅盘活应遵守物业管理规定与社区管理公约，依法依规取得消防、治安等相关行业备案或合规认定。

4.2 坚持安全第一与适老康养原则

托管运营必须将住客与业主的生命财产安全置于首位：

• 全面排查建筑本体抗震、防火、防汛、防雷及燃气电气管线安全隐患，严禁将存在安全隐患的危房、违建纳入托管；
• 紧密围绕中老年人与康养旅居客群身心特点，全面落实无障碍通用设计与适老化改造强制性安全标准，配置紧急求助系统，消除跌倒、滑倒、触电、燃气中毒等各类意外风险隐患；
• 健全突发疾病、急性健康状况恶化及突发灾害的紧急联络、快速响应与就近转运医疗救援协同机制。

4.3 坚持公平交易与利益共享原则

托管运营各方应当遵循诚实信用、自愿平等与公平对等原则：

• 托管运营机构与业主权益人应签订权责对等、条款清晰、收费透明的书面托管合同，严禁设置霸王条款、隐形扣费或虚假承诺；
• 实行经营账目全面公开与透明对账机制，业主有权通过数字化系统实时查询房源出租状态、流水收入、支出成本与结算分成；
• 面向旅居消费者应当实行明码标价，禁止价格欺诈、虚假宣传、强制消费或以次充好，依法保障消费者各项合法权益。

4.4 坚持绿色低碳与在地共生原则

存量住宅盘活应秉承生态环保与可持续发展理念：

• 坚持“轻改造、微更新、重运营”，尽量保留房屋原有建筑风貌、历史文化元素与乡土特色，避免大拆大建造成资源浪费与生态破坏；
• 采用绿色节能环保建材、节水洁具与智能节能家电，规范处理生活污水与固体废弃物；
• 积极融入所在社区与乡村，与当地居民、村集体经济组织和谐共处，吸纳本地劳动力就业，带动当地农特产品销售与非遗文化传播，实现社会效益、生态效益与经济效益有机统一。

4.5 坚守金融合规底线与防范非法集资

托管运营机构必须坚守金融合规红线，严守国家防范和处置非法集资法律法规：

• 严禁以托管之名设立任何形式的资金池，托管机构不得擅自挪用住客预付房费及业主租金，严禁实施期限错配、短拆长贷等高风险金融衍生操作；
• 严禁承诺固定高额投资回报，严禁向业主或社会公众宣称“保本高息”、“年化收益达标承诺”、“投资分红无风险”等虚假误导性话术；
• 严禁开展违规非法金融活动，严禁以“康养床位预售”、“养老会员卡”、“分时度假产权转让”、“虚拟积分金融化”、“售后返租抵扣购房款”等名义变相向不特定社会公众吸收存款、吸收理财资金或开展传销活动；
• 严格推行住客预收资金第三方商业银行专用监管账户模式，预收款项随履约进度分期解冻划拨，全面防范机构卷款跑路、资金链断裂及挤兑风险。

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5 存量住宅盘活类型与模式细化

5.1 盘活资产类型与准入核验

5.1.1 农村闲置宅基地合法住房

5.1.1.1 准入条件：

• 房屋应位于生态良好、空气清新、地质安全、交通基本便利且通达硬化道路的特色乡村、民族村寨或文旅重点村；
• 房屋拥有合法有效的《农村宅基地使用权证》、《集体土地使用证》或乡镇人民政府出具的合法宅基地农房权益确认证明文件，且建筑风貌与乡村规划协调；
• 建筑结构完好、地基稳定，未被当地住建或鉴定机构评定为 C 级或 D 级危险房屋；
• 房屋与庭院已接通符合国家标准的市政自来水或经检验达标的集中供水，电力容量满足日常康养生活家电与电采暖/制冷需求，具备合格的化粪池三格化处理或市政污水管网接入条件。

5.1.1.2 权益约束：

• 必须由户主及全部合法共有人共同签字授权；涉及村集体资产的，应取得农村集体经济组织出具的书面知情或支持性审查意见；
• 合作期限一般为 3 年至 15 年，最长不得超过法律规定时限；合同期满后所有固定装修与基础设施无偿留归业主或按合同约定清算，严禁以转让土地或永久性使用权为由侵害农户合法权益。

5.1.2 城市闲置及季节性空置商品住宅

5.1.2.1 准入条件：

• 房屋位于地级市或县级城镇建成区、重点度假旅游目的地城镇规划区，已取得《不动产权证书》或《房屋所有权证》；
• 房屋水、电、燃气、宽带网络、电梯等公用设施设备运转正常，且物业管理规范，周边配套设施成熟；
• 房屋室内环境质量符合 GB/T 18883 要求，无甲醛、苯系物等有害物质超标问题。

5.1.2.2 准入约束：

• 应当遵守所在住宅小区《业主公约》或《临时管理规约》，主动向小区业主委员会、物业服务企业报备托管运营方案；
• 建立扰民防范机制，严格限制每套房屋最大入居住客数量（一般每间客房成人不超过 2 人），严禁群租、违规加建隔断（胶囊房）或擅自改变房屋原有法定规划用途；
• 配置智能安全门禁、入户视频监控（仅限于室外门禁区域，严禁侵犯住客室内隐私）及噪音分贝预警装置，确保不干扰邻里正常居住安宁。

5.1.3 文旅康养度假区存量住宅与合院

5.1.3.1 准入条件：

• 位于国家级或省级旅游度假区、温泉度假区、康养小镇或大型文旅地产项目内，具备高品质气候资源（如冬无严寒、夏无酷暑、负氧离子丰富）；
• 具备合法的独立产权，属于低密度合院、联排叠拼、洋房或服务型度假公寓；
• 度假区内具备相对完善的医养设施、慢行步道、休闲活动中心及日常餐饮商贸配套。

5.1.3.2 准入约束：

• 须与度假区整体物业运营管理及景观环境导则保持高度协调；
• 鼓励与度假区内的温泉水疗中心、中医药健康调理馆、老年大学及运动养生基地建立深度合作服务网络，形成资源互通与权益共享。

5.1.4 严禁准入的违规住宅与权属瑕疵房屋清单

托管运营机构在任何情况下均严禁将下列房屋纳入康养旅居托管资产库：

• a) 经专业机构鉴定为危险房屋（C 级、D 级危房），或存在严重倾斜、下沉、承重墙体开裂破坏等重大结构安全隐患的房屋；
• b) 属于非法占用耕地、永久基本农田、生态保护红线，或未取得乡村建设规划许可证、违规超占乱建的违法建筑；
• c) 产权归属存在严重法律纠纷、正处于民事诉讼或仲裁阶段，或已被人民法院等司法机关依法查封、扣押、冻结的房产；
• d) 存在未清偿抵押贷款且抵押权人明确书面禁止出租或委托运营的房产；
• e) 地下室、半地下室、阁楼、车库、储藏室、违规搭建的阳光房等原设计非居住功能空间；
• f) 位于山体滑坡、泥石流、洪涝易发区、采空沉陷区等重大自然地质灾害隐患点且未完成工程治理的房屋；
• g) 未配备独立卫生间、缺乏合格给排水系统、室内采光通风严重不足的暗厨暗卫劣质房源。

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5.2 托管合作运营模式分类与权责界定

5.2.1 全权委托运营模式（包租与固定收益型）

5.2.1.1 模式特征：

托管运营机构与业主权益人签订全权委托运营协议，约定托管机构在合同期内每月或每季度向业主支付固定金额的租金收益。房屋的出租率波动、运营维护成本、淡旺季价格风险由托管运营机构独立承担。

5.2.1.2 权责界定：

• 业主权益人：按期足额收取固定租金收益，配合提供房屋权属资料及房屋基础现状，在托管期内不得无故擅自收回房屋或随意干涉正常托管经营；
• 托管运营机构：独立承担客源开拓、市场定价、适老改造软装投入、保洁管家服务、能耗费用结算（按合同约定）及资产日常维护责任；自行承担市场竞争风险，无论实际出租率高低均须依约兑付业主固定租金。

5.2.2 净收益按比例分成托管模式（共担共享型）

5.2.2.1 模式特征：

托管运营机构与业主权益人建立利益共享、风险共担的合作机制。房屋产生的实际营业总收入扣除事先经双方明确约定的直接经营成本（如布草清洗费、水电燃气客耗、客用品耗材、平台直连营销佣金等）后，形成的运营净收益按照合同约定比例（例如业主 70%~80%、托管机构 20%~30%）定期进行透明分配。

5.2.2.2 权责界定：

• 业主权益人：共享旅游旺季及康养高潮期带来的超额收益，同时须共同承担淡季出租不足带来的收益下降风险；享有完整的财务账目知情权与穿透核查权；
• 托管运营机构：负责精细化运营与成本控制，按月通过数字化托管系统向业主推送真实、不可篡改的经营明细报表与完备扣款原始凭据，不得虚增成本或隐瞒营业收入。

5.2.3 保底租金加超额阶梯分成模式（复合稳健型）

5.2.3.1 模式特征：

结合固定收益与比例分成的复合型模式。托管运营机构向业主权益人承诺一个满足其基本资产持有成本的最低保障基准收益（保底收益）；当该房屋实际运营净收益超过保底基准线时，超出部分的超额收益按照阶梯比例（如超额 20% 以内双方五五分成，超额 20% 以上业主占六成、机构占四成）进行追加分红。

5.2.3.2 权责界定：

• 托管运营机构：承担底线保底租金兑付责任，通过专业化营销推广与高品质康养服务提升溢价，激励团队做大经营规模与提升经营效益；
• 业主权益人：锁定资产基础安全底线的同时，享受资产增值与高水准运营带来的红利分成。

5.2.4 业主自用与分时分季共享托管模式（度假置换型）

5.2.4.1 模式特征：

针对具有特定季节性居住需求（如业主每年在云南避暑或过冬 1~3 个月，其余月份长期闲置）的候鸟型业主。合同约定业主保留指定天数或季节区间的自住权益；在非自住时段，将房屋全权交付托管运营机构开展康养旅居运营，收益按天数或实际出租业绩折算分成。

5.2.4.2 权责界定：

• 业主自用权保障：双方应在合同中明确业主年度自用天数（一般为 30~90 天）、提前预约报备锁房周期（一般非节假日提前 15 天，重大节假日提前 30 天）；
• 换房置换机制：托管机构旗下拥有多处异地（如大理、丽江、西双版纳、普洱等）托管房源的，可为业主提供同等档次房源的淡旺季积分化互换或优惠置换旅居服务，但必须保持价格公允、账目清晰，严禁将房屋权益拆分为高频虚拟金融积分对外非法销售。

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5.3 合作准入前置尽职调查与资产评估

5.3.1 建筑工程结构与防灾抗震安全性核验

5.3.1.1 结构安全查勘：

• 托管机构工程技术人员或聘请的具备资质的第三方房屋安全鉴定人员应对房屋主体承重构件（柱、梁、承重墙体、楼板及屋盖）进行全覆盖踏勘，检查是否存在下沉倾斜、严重裂缝、钢筋锈蚀、木构件白蚁腐蚀或严重变形等受损隐患；
• 核查房屋竣工年限与建造工艺，在云南高烈度地震设防区域（如抗震设防烈度 8 度及以上地区），房屋抗震构造措施应满足国家相关工程技术规范；对未达到抗震设防要求的农村砖混或土木老旧自建房，应制定加固达标方案或予以准入排除。

5.3.1.2 建筑防灾与环境地质核验：

• 评估房屋周边地质环境，重点排查是否存在崩塌、滑坡、泥石流隐患及山体滚石威胁；
• 核实房屋屋面防水、地下室防渗防潮性能，外窗抗风压与气密性应良好；
• 检查室外雨污水排水系统是否通畅，避免汛期雨水倒灌与积水漫溢。

5.3.2 水电燃气暖通与市政配套容量勘察

5.3.2.1 电气系统勘察：

• 核查入户总配电箱容量是否满足新增适老康养设备（如电暖器、空调、制氧机、恒温智能马桶、电热水器等）同时启动的高峰负荷需求，每套住宅入户电容量一般不宜低于 8 kW~10 kW；
• 检查入户线路接地保护（PE 线）是否可靠，末端插座接地测试合格率应达 100%；强弱电箱回路划分应合理，配电箱必须安装灵敏可靠的漏电保护开关（额定剩余动作电流不超过 30 mA，动作时间不大于 0.1 s）。

5.3.2.2 给排水与暖通采暖核查：

• 生活饮用水水质必须符合 GB 5749 标准，自备井水或山泉水必须经有资质机构检测水质合格，并配备多级物理过滤除杂装置；
• 供水水压稳定，冷热水管路布局合理，浴室热水出水温控稳定且出水时间在开启后 10 s 内达到适宜温度（38 ℃~42 ℃）；
• 冬季寒冷高海拔地区（如迪庆、丽江、大理高海拔山区）房屋应具备稳定高效的取暖设施（地暖、对流电暖气片或冷暖空调），室内冬季采暖设计温度应保证不低于 18 ℃~20 ℃。

5.3.3 周边医疗急救、生态气候与生活便利度综合评估

5.3.3.1 医疗救治可及性评估：

• 房屋所在地半径 3 km 范围内或车程 15 min 范围内应具备合法设置的乡镇卫生院、社区卫生服务中心或二级以上综合医院；
• 房屋所在道路应具备救护车（120 急救车辆）全天候直接通行靠泊条件，不得存在阻碍急救担架平稳抬送的过窄胡同或陡峭阶梯。

5.3.3.2 生活与生态配套便利度：

• 房屋步行 10 min~15 min（或 1 km 范围内）应具备日常果蔬生鲜超市、平价便民药店、餐饮小吃及公共休闲活动空间（如绿地公园、文化广场等）；
• 区域空气质量优良率年度维持在 95% 以上，周边 1 km 范围内不得存在工业废气排放源、重度噪音扰民工厂、垃圾填埋场或集中养殖场等污染源。

5.3.4 产权关系、共有人授权与债务权利负担排查

5.3.4.1 权属原件与法定主体查验：

• 严密查验业主不动产权证书原件或宅基地合法批准权属文件，核对权利人身份证明；
• 若不动产登记为夫妻共有或家庭成员共同所有，必须取得所有共有权人的现场书面同意签名并按捺手印，或提供经公证的共有权人授权委托证明书。

5.3.4.2 权利限制与他项权利排查：

• 通过当地不动产登记中心或合法官方查询通道，严密核查该房产是否存在银行抵押贷款逾期违约、民间借贷抵押、法院司法查封、冻结、强制执行或列入城市拆迁征收红线范围等权利限制；
• 调查房屋是否存在在先有效租赁合同尚未解除的情形，确保房屋出租权完整无瑕疵交付，防止出现“一房多租”或租赁纠纷导致康养旅居客群被中途驱逐。

6 托管运营全流程服务内容与适老化配置

6.1 存量住宅适老化与康养环境微改造配置标准

6.1.1 通用无障碍与室内动线优化

6.1.1.1 室内水平动线平整化：

• 客厅、卧室、餐厅、厨房、阳台与卫生间之间应尽量实现室内全平地面设计，严格消除室内门槛、台阶及凸起门压条等跌倒绊脚障碍物；
• 因建筑原有结构限制存在高差的地段（如入户门厅、阳台高差），高差在 15 mm 及以下的应采用微型弧形防滑过渡斜坡条处理；高差大于 15 mm 的，应采用缓坡连接，坡度不宜陡于 1:12（受场地限制时不应陡于 1:8），坡面必须敷设防滑纹理或防滑胶条。

6.1.1.2 通行空间与门洞净宽：

• 入户门净宽不应小于 850 mm，卧室内门、卫生间门及厨房门净宽不应小于 800 mm，确保轮椅、助行器及急救担架能够顺畅无阻通行；
• 室内主要通道净宽不宜小于 1000 mm，床边通道净宽不宜小于 800 mm，预留轮椅回转半径不小于 1200 mm（条件优越的应达到 1500 mm）的操作圆弧空间；
• 室内门把手宜采用杠杆式长柄执手，操作高度宜为 850 mm~950 mm，严禁使用球形旋钮式门锁，便于手部关节退化或握力较弱的长者单手开启。

6.1.2 卫浴空间安全与适老防滑核心配置

6.1.2.1 地面防滑与干湿分离：

• 卫浴间地面必须采用高防滑系数地砖，其湿态静摩擦系数（COF）或防滑等级不应低于国家相关标准的 R10 级或防滑性能测试湿态摩擦系数不小于 0.6；
• 淋浴区与洗漱、坐便区应实行严格的干湿分区隔离，淋浴区宜采用防滑淋浴板或拉槽石材地面，地面排水坡度宜设为 1%~2%，确保洗浴时积水迅速排净，严禁地面积水形成滑溜水膜；
• 淋浴间阻水条宜采用内嵌式平嵌截水沟或带柔性橡胶坡度防溢胶条，严禁采用高于地面 20 mm 以上的硬质石材挡水门槛。

6.1.2.2 安全防护扶手系统：

• 坐便器旁侧应牢固安装“L”型或“T”型受力安全扶手，水平扶手安装高度宜为 700 mm~750 mm，竖向扶手安装高度宜为 1100 mm~1400 mm；空间允许时宜配置可向上翻转的阻尼助力侧向扶手；
• 淋浴区墙面必须安装竖向与水平组合安全扶手，水平扶手高度宜为 750 mm~850 mm，淋浴花洒升降杆应选用具备承重扶手功能的加固一体化金属构件；
• 扶手外径尺寸宜为 32 mm~38 mm，扶手表面应采用防滑抗菌尼龙、软质树脂或拉丝防滑金属材质，扶手支架与膨胀螺栓必须牢固固定在混凝土实体墙或经加固处理的实心龙骨上，垂直受拉与剪切承重载荷不应低于 150 kg，严禁安装在轻质石膏板或未加固空心隔墙上。

6.1.2.3 适老洁具与坐浴辅助设施：

• 坐便器坐高宜为 420 mm~450 mm（略高于普通住宅坐便器，便于长者起身），宜配备具备温水冲洗、暖风烘干、座圈恒温加热功能的水电分离型智能马桶或智能马桶盖；
• 淋浴区必须配备防滑稳固、带排水孔的专业适老洗浴坐凳（或折叠上翻式壁挂洗浴椅），座椅承重应不低于 150 kg，座垫材质应柔软防凉、亲肤阻燃；
• 面盆台面高度宜为 750 mm~800 mm，台面下方宜预留深度不小于 400 mm 的容膝凹槽空间，便于乘坐轮椅的长者贴近洗漱；水龙头宜采用防烫伤恒温混合阀，限制最高热水出水温度不超过 48 ℃。

6.1.3 室内健康照明与视觉强化辅助

6.1.3.1 照度与色温标准：

• 考虑到长者视力机能退化特点，室内主要区域照度标准应适度高于普通住宅：起居室及卧室内整体环境照度宜为 150 lx~300 lx，书桌、梳妆台及厨房台面等局部操作照度不宜低于 300 lx~500 lx；
• 室内灯光宜选用高显色指数（Ra ≥ 90）、低频闪（无危害类 RG0 级）健康 LED 光源，色温宜控制在 3000 K~4000 K 的柔和暖白光区间，有效避免眩光刺眼与视疲劳。

6.1.3.2 夜起起夜安全导航照明：

• 卧室床边、床底、走廊通道、楼梯阶梯及卫生间门口应安装微光地脚感应灯或红外人体感应低位夜灯，安装高度宜为地坪上 150 mm~300 mm；
• 当夜间长者下床活动时，感应地脚灯自动亮起柔和微光，照度宜为 5 lx~15 lx，既能清晰看清地面路径，又不会因强光直射刺激瞳孔导致短暂失明或干扰睡眠。

6.1.3.3 开关插座视觉对比度与布局高度：

• 开关插座面板颜色宜与墙面基底颜色形成鲜明的明暗反差（如白墙配深灰色或带荧光微光指示边框的开关），便于弱视或夜间辨识；
• 墙面照明开关中心距地高度宜下调至 900 mm~1000 mm，常用强电及弱电插座中心距地高度宜上调至 450 mm~600 mm，避免长者频繁过度弯腰或深蹲导致体位性低血压晕厥。

6.1.4 紧急求助与智能环境安防监控

6.1.4.1 双回路紧急呼叫求助系统：

• 卧室内床头触手可及位置及卫浴间马桶旁、淋浴区墙面，必须分别安装具有防水防潮功能的红底白字紧急呼叫按钮（或拉绳式报警装置）；
• 卫生间拉绳式呼叫装置的拉绳末端吊环距地面高度不应大于 100 mm~150 mm，确保长者即便不幸跌倒在地面时，伸手即可轻松拉动拉绳触发求助警报；
• 紧急呼叫信号应实现本地声光双重报警，同时通过物联网模块毫秒级直联推送至旅居管家移动终端、中央值班服务台及紧急联系人手机。

6.1.4.2 智能安防与健康环境监测：

• 住宅客餐厅、卧室内应配置联网式光电感烟火灾探测报警器、可燃气体泄漏报警切断联锁装置（使用管道天然气或罐装液化气区域）及一氧化碳浓度超标报警器；
• 室内宜配置温湿度、PM2.5、二氧化碳多合一环境质量检测仪，自动联动新风系统或空气净化器；
• 可选配非穿戴式无感毫米波雷达生命体征监测仪或睡眠呼吸监测床垫，对长者夜间心率、呼吸骤停及卫生间滞留跌倒异常进行非侵入式自动监测与分级预警。

6.1.5 适老家具软装与静音环保配置

6.1.5.1 防磕碰圆角家具设计：

• 室内所有茶几、餐桌、电视柜、床头柜等外露硬质家具边缘及转角，均应做倒圆角（倒角半径 R ≥ 10 mm）或加装高回弹环保硅胶防撞护角，避免长者磕碰损伤；
• 座椅、沙发应具备良好的人体工学支撑，坐面不宜过软过深，坐高宜在 400 mm~450 mm，靠背倾角适中且配备稳固结实的木质或金属硬质扶手，便于长者起身时双臂借力支撑。

6.1.5.2 适老支撑床垫与亲肤床品：

• 睡眠床具高度（含床垫）宜与长者膝关节高度平齐，适宜高度为 450 mm~500 mm，床垫宜选用支撑性良好的硬质乳胶、护脊棕榈或高密度独立袋装弹簧复合床垫，严禁使用塌陷感严重的超软弹簧垫；
• 床单、被套、枕套等床上用品应采用 100% 优质天然全棉材质（纱支不低于 40 支，宜为 60 支及以上），亲肤透气、吸汗抑菌，符合国家纺织品 A 级安全技术规范。

6.1.5.3 隔音降噪与安静睡眠环境：

• 临街或靠路一侧卧室外窗应加装双层或三层中空夹胶断桥铝合金静音防噪窗，室内夜间背景噪声等效声级不应超过 35 dB(A)；
• 室内空调应选用超一级能效低频变频静音冷暖空调，睡眠模式运转噪音不高于 22 dB(A)，气流组织应避免直吹床头面部。

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6.2 康养旅居管家服务体系

6.2.1 抵前对接与定制化入居准备

6.2.1.1 客群健康与生活需求前置建档：

• 在客群抵达前至少 3 个工作日，旅居管家应通过电话、微信服务群或数字化系统与住客或其家属取得联系，开展抵前需求问卷调查；
• 建立个性化服务档案，详细了解记录长者的年龄阶段、慢病史（高血压、糖尿病、心脑血管疾病等）、日常用药种类与储存要求（如胰岛素冷藏）、饮食禁忌（低盐、低糖、清淡等）、行动能力等级及特殊睡眠习惯。

6.2.1.2 房屋入居前深度保洁与调校：

• 抵前 24 小时内，对托管房屋进行全流程无死角深度保洁与臭氧/紫外线杀菌消毒，确保各功能空间窗明几净、无异味、无毛发、无水渍；
• 全面巡检室内水电燃气、智能马桶、恒温热水、紧急呼叫拉绳、空调采暖系统及网络电视，确保设备完好率达 100%；根据当地季节与天气，提前调控室内温度至舒适区间，备齐干净温开水及应季新鲜果品。

6.2.2 入住接待与无障碍使用指引

6.2.2.1 专人迎接与行李托运服务：

• 旅居管家应提前在社区或民宿门户服务台守候，主动协助长者搬运行李包裹，引导长者安全步入居住房间；
• 针对行动不便或乘坐轮椅的长者，提前准备好无障碍轮椅通道与辅助推进服务。

6.2.2.2 室内设施面对面实操教学：

• 管家须进行“一对一、手把手”面对面实操演示讲解，重点示范智能门锁刷卡/指纹解锁、恒温花洒防烫调节、电磁炉/燃气灶安全开关、紧急呼叫按钮操作复位方法及电视一键投屏选台方法；
• 在室内醒目位置张贴大字版（字号不小于小二号，附图文图解）《设施设备简易使用指南》与《管家 24 小时紧急联络卡》，确保长者一目了然。

6.2.3 日常生活照料与健康关照

6.2.3.1 每日晨安关怀与健康巡查：

• 管家每日应在上午 08:30~10:00 期间（或根据住客约定习惯时段），通过轻敲房门、微信留言或上门问候等方式，向长者道早安，询问前夜睡眠状况与身体感受；
• 在征得住客同意的前提下，每周提供至少 2 次基础健康体征测量服务（测量血压、心率、血氧饱和度、体温及空腹血糖），并及时登记归入住客健康电子档案。

6.2.3.2 规范保洁与公用布草洗涤：

• 每周提供至少 1 次室内地面吸尘湿拖、厨房卫生间深度除垢及垃圾分类清运保洁服务；
• 提供床单、被套、枕套每两周更换洗涤服务（夏季或住客特殊要求时可协商提高频次至每周一次），提供高洁度公用布草或协助长者使用室内静音洗衣烘干一体机清洗个人衣物。

6.2.3.3 生活杂项代办与用药提醒：

• 协助长者提供生活包裹快递代收代发、桶装饮用水上门配送、日常买药代购送达、水电燃气在线充值缴费等便民暖心跑腿服务；
• 针对有规律服药需求的长者，在手机日程或智能语音音箱中设定温馨用药提示闹钟，协助提醒按时按量规范服药。

6.2.4 营养膳食与在地生活协同

6.2.4.1 自炊支持与平价生鲜直供：

• 厨房配备适合中老年操作的少油烟吸油烟机、微波炉、电饭煲、电炖盅及齐全的食品级不锈钢锅具餐具，满足长者旅居期间日常自炊需求；
• 管家对接当地生态蔬菜基地或有机农产品合作社，提供新鲜无公害蔬菜、当季水果、高品质粮油肉蛋的平价集采直供到家服务，杜绝加价牟利。

6.2.4.2 营养药膳与助餐定制服务：

• 依托云南丰富的高原特色食材与“药食同源”传统（如天麻、三七、石斛、松茸等），联合当地合规餐饮配送中心，推出低盐、低脂、高纤维、营养均衡的候鸟营养膳食套餐；
• 为不愿自炊或身体抱恙的长者提供送餐上门（助餐入户）服务，明码标价，保证热链保温配送与食品卫生安全。

6.2.5 康养文化社群与文体活动

6.2.5.1 常态化养生功法晨练：

• 托管运营机构或社区服务中心在清晨组织开展八段锦、太极拳、五禽戏、养生八段操或慢速健步走等公益性晨练晨读活动，配备受过专业训练的教练或骨干带练。

6.2.5.2 民族文化体验与兴趣工坊：

• 定期举办云南非遗扎染、普洱茶冲泡品鉴、中药香囊手工缝制、民族手工艺编织、老年声乐合唱、书法绘画等文化社群沙龙，丰富长者精神文化生活；
• 搭建“银发互助交流圈”，促进来自全国各地的长者相互结识、交流健康心得、结伴漫游，切实消除旅居异乡的孤独感与疏离感。

6.2.6 突发疾病应急与三级医疗绿通协同机制

6.2.6.1 室内应急药箱与 AED 布局：

• 每套托管住宅必须配置标准家庭应急急救药箱，常备医用消毒纱布、碘伏棉签、创口贴、医用胶带、电子体温计、压脉带及冰袋等基础外伤耗药；
• 托管房源集中的楼栋或组团服务中心半径 200 m 范围内（或 3 min 可及圈内），必须配备自动体外除颤仪（AED），且运营团队中至少有 2 名以上管家持有红十字救护员证书或 AHA 急救合格证书。

6.2.6.2 三级急救医疗绿通网络响应流程：

• 一级现场自救：住客触发紧急呼叫或突发跌倒时，管家必须在 3 min 内赶赴现场，查验生命体征，严格按急救规范采取平卧制动、保暖等辅助措施，严禁盲目搬动疑似骨折长者；
• 二级呼救与转运：对突发急性心脑血管意外、严重创伤或休克等重度急症，管家在抵达现场第一时间立即拨打 120 急救电话，清晰汇报准确地址、长者病史与即时体征，并派专人至小区主要路口引导救护车无阻畅行；
• 三级医院绿通直达：托管机构应与就近的二级及以上公立综合医院建立急诊绿色通道战略合作协议，开通先抢救后付费的医联体就诊通道，全程协助家属办理就医挂号、垫付紧急费用（按协议约定）及住院手续。

7 运营SOP管理、收益分配与风险防控

7.1 托管运营全流程标准化管理（SOP）

7.1.1 房屋接房验收与托管建档规范

7.1.1.1 资产详尽清点与交接：

• 托管运营机构工程运维人员应会同业主权益人（或其法定委托人）开展现场逐项实物查勘，详细核验房屋原始硬装质量、墙面门窗、厨卫洁具、固定管道及原配家电家具的基础完好状况；
• 编制《存量住宅托管交接资产清册》，对所有随房交付的动产设施、品牌型号、成色新旧程度进行逐一清点登记并全景拍照录像存证，双方现场在纸质版与数字化系统双端签字确认。

7.1.1.2 数字化孪生档案建立：

• 托管机构应在数字化托管系统中为每套房源建立专属电子档案，归集存储房屋权属证明、业主身份证明、授权委托书、水电燃气原始底数、钥匙与智能门锁权限授权码、隐蔽工程管线图及历次修缮改造日志，确保资产全生命周期数据链完整、不可篡改。

7.1.2 旅居客源招募与真实宣传自律

7.1.2.1 宣传内容真实性与严禁虚假承诺：

• 托管机构在对外发布康养旅居招募广告、自媒体图文及线上预订信息时，必须使用真实房屋实景照片、实拍全景视频，如实披露房屋户型、采光朝向、楼层（是否有电梯）、适老化改造配置、周边坡道地形及就医生活便利度；
• 严禁任何形式的夸大或虚假宣传，严禁使用“包治百病”、“神泉仙汤”、“长寿秘境必愈绝症”等封建迷信或违反现代医学科学常识的误导性词汇；严禁利用未经证实的康养案例欺诈老年群体。

7.1.2.2 目标客群身心健康状况筛选与准入沟通：

• 坚持“倡导健康活力、防范超限风险”的客群对接原则，重点服务生活能够完全自理或轻度依赖但有家属陪同的活力长者、亚健康调理客群；
• 严禁违规接纳患有严重阿尔茨海默病（重度老年痴呆伴暴力倾向或易走失）、处于急性发作期的严重精神疾患、重度传染性疾病（处于活动期）或患有严重心脑衰竭无法自理且无专职陪护的人员单独入住，避免发生重大不可控人身意外。

7.1.3 入住签约、押金管理与实名登记

7.1.3.1 实名认证与公安治安联网登记：

• 住客入住时，管家必须严格查验并核对所有实际入住人的有效居民身份证件（包括长者及其陪护家属、访客），严格做到“一人一证、人证合一”；
• 按照当地公安机关关于短租住宿或旅居租赁管理相关规定，通过旅馆业/网约房治安管理信息系统或自主申报二维码，在办理入住后 2 小时内完成流动人口/住客身份信息实时上传报备。

7.1.3.2 规范化康养旅居服务协议签订：

• 托管机构应与住客依法订立规范的书面或电子《康养旅居服务协议》，合同中必须明确约定旅居起止日期、住宿费用、包含的服务项目明细（保洁频次、健康体检项目等）、增值消费价格（送餐费、洗衣费）、水电燃气能耗承担方式、押金退还条件及免责声明；
• 设立法定冷静期与灵活退改条款：住客在实际入住前 7 天及以上申请取消预订的，除实际已发生的定制化必要支出外，应予以无条件全额退款；因突发急性重大疾病住院无法履约并提供公立医院诊断证明的，应免收违约金全额退款。

7.1.3.3 履约押金限额与独立存管：

• 面向住客收取的财产保障押金金额不应超过 1 个月的房租金额，且该笔押金必须全额存入独立资金监管账户，严禁被托管机构擅自挪作他用或用于偿还企业负债。

7.1.4 在住期间房屋日常巡检与维护报修响应

7.1.4.1 设施设备定期预防性巡检：

• 旅居管家与工程维修员应建立每周定期巡查机制，重点检测智能门锁电量、卫浴扶手紧固螺栓、紧急呼叫拉绳灵敏度、地漏排水畅通度、燃气与烟感报警器电池工作状态；
• 对可能存在松动、老化的构件及早紧固更换，建立《设施安全运行预防性维护台账》。

7.1.4.2 极速报修与限时响应承诺：

• 建立 24 小时报修热线与快速响应机制：对于长者提出的水管破裂跑水、电路短路停电、马桶严重堵塞、门锁故障无法开门或热水器故障等严重影响基本生活的紧急报修，维修人员必须在 15 min 内到场排查，一般故障 2 小时内修复完毕；
• 因客观原因（如需采购特殊零配件）无法在 24 小时内完全修复的，托管机构应立即无条件为住客调换同等档次或更高档次的备用舒适房源，并承担因此产生的全部搬迁与清洁费用。

7.1.5 退房查验、押金秒退与深度消杀复原

7.1.5.1 现场快速人性化查验：

• 住客离居当日，旅居管家提前预约退房时间，会同长者共同清点随房设施。对于正常生活使用造成的自然折旧磨损（如轻微划痕、墙面正常变色、普通灯泡寿命到期），严禁向住客索赔扣款；
• 仅当因人为重大过失或恶意破坏导致贵重设施设备永久性损毁时，方可按市场折旧价合理协商赔偿扣款，且必须出具正规发票或官方采购凭据。

7.1.5.2 履约押金秒退与多退少补：

• 查验完毕无异议后，托管机构必须在系统内当场发起退房指令，监管银行或支付通道应在 2 小时内将全额押金（或扣除双方确认的水电公摊尾数后）原路返还至长者指定银行卡或微信/支付宝账户，严禁以“公司财务对账流程繁琐”、“周期审批”为由无故拖延押金退还超过 24 小时。

7.1.5.3 严格消杀与下一轮房态就绪：

• 退房后立即执行紫外线/过氧化氢雾化空气消杀，更换全新高温洗涤消毒封装的布草用品，全面清理地漏下水道毛发及厨具油污，确保房屋迅速恢复至标准的适老康养就绪状态。

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7.2 收益透明分配与财务对账清算机制

7.2.1 营业收入界定与入账核算原则

7.2.1.1 营业收入全口径纳入：

• 用于收益分成的营业总收入，应包括且仅包括该套存量住宅实际发生的所有房费收入（含中长期旅居租金、零星加住床位费、延时退房补偿费等）；
• 所有住客支付的款项必须通过官方统一收款二维码、直连直营网站或认证 OTA 平台全额直接入账至独立监管账户，严禁任何业务员、管家以个人微信、支付宝等私人账户私自截留或体外循环走账。

7.2.1.2 增值服务与非房屋收入剥离：

• 托管机构或第三方独立提供的付费医疗陪诊、专属药膳定制、深度推拿按摩、景区定制游包车等个性化自选消费，应与房屋房费实行独立核算，不计入房屋基础租金总收入，其经营利润归实际服务提供方享有，但涉及使用房屋公用水电能耗的应按实际消耗合理公摊。

7.2.2 运营成本抵扣清单与虚假列支禁令

7.2.2.1 允许抵扣的直接经营成本范围（仅限于分成模式）：

在净收益比例分成模式下，双方在合同中事先明确界定的可抵扣成本应严格限制在直接发生且可逐笔核验的范畴内，包括：

• a) 住客在住期间实际消耗发生且未由住客自行承担的水电燃气暖通公摊费用；
• b) 第三方专业洗涤厂收取的布草清洗烘干发票金额（按实际送洗套数计）；
• c) 每次入住前及退房后发生的一线深度保洁直接人工费用（按固定工时单价标准核算）；
• d) 官方分销预订平台（如携程、美团等第三方 OTA 渠道）扣除的法定订单手续费及平台佣金扣点凭据；
• e) 单套房屋专属易耗品补充成本（如一次性降解洗漱用品、生活用纸等）。

7.2.2.2 严厉禁止的虚假列支项目清单：

托管运营机构严禁将下列自身企业经营费用变相转嫁摊派至单套房屋收益扣款中：

• 严禁摊派托管运营机构总部的管理层薪酬、行政办公场地租金、总部差旅公关费用；
• 严禁将机构为整体品牌打造所投放的全国性公共品牌广告宣传费、形象代言人费用计入单套房屋成本；
• 严禁将属于托管机构自有软装改造资产的折旧费、商业贷款利息重复列支扣除；
• 严禁虚构不存在的维修工单、虚报保洁次数或虚构高额耗材支出以人为压低业主分成收益。

7.2.3 商业银行第三方独立监管账户实施细则

7.2.3.1 银企直联资金监管机制：

• 托管运营机构应选择具备科技实力与全国结算服务能力的大型国有商业银行或全国性股份制商业银行，依法开立“存量住宅康养旅居托管资金独立监管账户”；
• 托管机构与监管银行、业主代表（或行业协会监管委员会）签署《三方资金监管合作协议》，明确监管资金所有权性质，赋予银行实时监测账户流水与异动拦截权限。

7.2.3.2 资金闭环划转与解冻路径：

• 住客支付的全额资金（房费与押金）直接归集于监管账户，系统根据交易类型被打上唯一防伪标签；
• 押金专户冻结：住客押金处于 100% 绝对冻结状态，直至住客办理完毕退房结算且系统发出解冻指令后，方可原路释放回退住客；
• 房费随履行分期解冻：中长期按月支付的住客预付房费，严禁一次性全额解冻划入机构利润。必须按照住客实际在住天数（如按周或按半月为一个解冻周期）分批释放资金。未消费时段的预交款项始终受到银行冻结保护，确保在发生不可抗力或中途退订时能够及时无损退款。

7.2.4 月度透明对账与款项自动化划转流程

7.2.4.1 月度对账清单生成与核验周期：

• 每月 5 日前，数字化托管系统自动汇总上一自然月该房屋的全部订单明细、实际入住天数、每笔订单实收金额、合规成本抵扣凭单及应分配净收益，生成标准格式的《月度托管运营对账结算单》；
• 系统将结算单通过手机短信、微信公众号及业主管理后台同步推送至业主，业主享有 5 个工作日的核对异议期；业主提出异议的，托管机构财务必须在 2 个工作日内调取后台原始凭据复核澄清。

7.2.4.2 收益资金准时无延迟划转：

• 双方对账确认无异议后（或异议期满业主未提出异议的），数字化系统向监管银行发出自动化划款指令；
• 监管银行系统自动按合同约定比例，在每月 10 日前将业主应得收益直接由监管专户转账至业主实名登记的个人银行账户，将托管机构的服务佣金转账至机构一般经营账户，实现“资金不落地、系统直联分”，杜绝人为拖欠克扣。

7.2.5 业主线上穿透式账目查询与审计权保障

7.2.5.1 实时穿透式数字看板：

• 托管运营机构向每位委托业主开放专属移动端管理后台（业主端小程序或 App），实现房态日历实时同步、智能门锁开门记录同步、实时预订订单查询及收益动态看板展示；
• 业主可随时随地穿透查看每一位住客的预订渠道、入住天数、支付金额及水电气表智能读数，真正做到“房态全透明、账目看得清”。

7.2.5.2 业主监督与第三方审计权利：

• 业主享有随时向托管运营机构索取成本抵扣原始发票、洗涤送洗单据及平台结算清单的知情权；
• 累计托管房源在 20 套以上的业主社群或单一业主年托管分成收益在 10 万元以上的，有权每年联合委托独立的第三方注册会计师事务所对该项目托管账户账目进行专项财务审计，托管机构必须无条件配合提供全部财务凭据，审计发现虚假列支或瞒报收入的，托管机构应承担以一赔三的惩罚性赔偿责任。

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7.3 全面风险防控与应急安全机制

7.3.1 资产安全与日常火灾防灾综合保险

7.3.1.1 强制投保“三位一体”综合保障险：

托管运营机构必须为每一套纳入托管的存量住宅统一投保正规保险公司的商业保险组合，保费计入运营基础开支，保险保障范围包括：

• a) 公众责任险：单套住宅人身伤亡与财产损失累计赔偿限额不低于 200 万元人民币，每次事故每人赔偿限额不低于 50 万元，重点涵盖在住长者因意外滑倒跌伤、触电、烫伤、突发火灾逃生伤害等产生的医疗费用与伤残赔偿；
• b) 家庭财产安全险：全面覆盖因火灾、爆炸、雷击、暴雨洪涝、台风、给排水管道破裂漏水等灾害事故造成的房屋主体结构、固定装修、家具家电及第三方临近住宅财产损失；
• c) 康养客群专属意外伤害险：在征得住客同意的前提下，协助长者在签约时投保旅居意外伤害及突发急性病身故商业补充险，筑牢人身安全托底网。

7.3.1.2 火灾隐患日常排查与“一键断电”防灾设计：

• 严格禁止在室内为电动自行车电池、大容量锂电池充电；严禁在卧室内使用明火（如点蜡烛、燃线香、炭火取暖等）；
• 厨房灶具必须具备防干烧自动熄火保护功能；入户总配电箱必须设置“离家一键总断电”开关（除冰箱、安防监控及智能门锁保留持续供电回路外，其余照明插座电源一键断开），消除长期无人空置或长者外出时的电气火灾隐患。

7.3.2 严防非法集资的闭环管理红线制度

7.3.2.1 践行“五不得”合规底线：

托管运营机构及其全体员工、合作中介团队必须在经营活动中严格恪守以下禁止性规定：

• 不得承诺保本保息：严禁在任何招商推介会、宣传单册、网络营销中出现“保本无忧”、“年化收益 8%~15% 稳健翻倍”、“按季固定兑付无风险”等违法金融理财宣传；
• 不得以房圈钱非法吸收公众存款：严禁以“联合投资康养基地”、“团购产权式养老合院”、“众筹改建民宿”为借口，向不特定社会公众集资筹款；
• 不得超期超额发售大额预付费卡：严禁向旅居长者销售期限超过 1 年或充值金额超过 1 万元的所谓“终身养老卡”、“百万康养候鸟旅居金卡”；
• 不得实施所有权与使用权非法金融证券化拆分：严禁将存量住宅的居住权细分为天数、点数、微份额并上线虚拟交易平台炒作转让；
• 不得诱导老年人抵押自有住宅借款入股：严禁开展“以房养老理财”、“抵押房产高息返租借款”等涉老诈骗金融产品。

7.3.2.2 全员合规廉洁与反诈宣誓机制：

• 托管运营机构应与所有管理人员、招商顾问、旅居管家签订《防范非法集资与金融违规责任承诺书》（见附录 H），建立合规一票否决制；
• 凡发现机构内部员工私自向业主或长者私下集资、借款、推荐高风险涉老金融理财产品的，立即予以解除劳动合同并移送公安司法机关依法严肃追究刑事责任。

7.3.3 纠纷多元化解与调解仲裁衔接机制

7.3.3.1 纠纷首问责任制与先行垫付：

• 发生因设施故障、保洁质量瑕疵或管家服务不到位引发的住客投诉纠纷时，旅居管家必须在 15 min 内启动响应，态度谦和倾听长者诉求，2 小时内拿出解决方案；
• 实行行业先行垫付机制：对于因不可抗力或设施重大损毁导致无法正常入住的，托管运营机构设立的“应急客诉质保金”先行向长者无条件退还剩余房费或妥善安置入住周边高星级酒店，后行查明责任分担。

7.3.3.2 多元调解与争议司法裁决快速通道：

• 业主、托管运营机构与住客在履行合同过程中发生重大权益争议无法协商一致的，可向云南省旅游民宿行业协会“客栈民宿与康养旅居权益保护委员会”申请专业行业调解；
• 调解达成一致意见的，可向当地人民法院申请出具具有强制执行效力的民事调解书或司法确认裁定书；调解不成的，可按照托管协议中约定的仲裁条款迅速向当地仲裁委员会申请仲裁，或依法向人民法院提起民事诉讼。

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7.4 托管合同到期与提前终止退出清算规范

7.4.1 正常到期续约评估与资产交接返还

7.4.1.1 到期前续约协商窗口期：

• 托管合作协议届满前 3 个月，托管运营机构应主动以书面形式（含数字化系统电子通知）向业主发出《合同到期续约征询函》，双方就未来市场行情、适老配置折损、租金分成比例调整展开友好协商；
• 若双方达成续约意向，应重新签署正式补充协议或新周期托管合同。

7.4.1.2 资产规范化清退与交接验收：

• 若双方决定期满不再续约，托管机构应在合同终止日前 7 天完成在住客人的妥善退租腾房，会同业主按照最初签订的《存量住宅托管交接资产清册》开展逐项联合交接验收；
• 托管机构投入的不可移动的适老固定装修（如墙面扶手、地面无障碍坡道、地脚感应灯、恒温防烫花洒龙头等）原则上无偿赠予业主，留归房屋持续使用，不得实施破坏性拆除；
• 属于托管机构自有产权的可移动设施设备（如软装挂画、机构自配床品布草、智能监测系统主机），托管机构在保证房屋硬装完好无损的前提下拆除搬离，并在搬离后进行一次全屋专业复原保洁。

7.4.2 违约终止情形与违约金责任追究

7.4.2.1 托管机构重大违约情形认定：

• a) 托管运营机构累计拖欠业主固定租金或分成款项超过 30 个自然日以上；
• b) 托管机构擅自将房屋转租、转包、抵押给第三方，或擅自改变住宅原设计居住用途用于违法犯罪活动；
• c) 因托管机构日常维护缺位或管理失职，造成房屋主体结构毁损、严重漏水造成邻里重大损失或发生重大火灾人身伤亡恶性事故的；
• d) 托管机构被金融监管部门认定存在非法集资、违规设立资金池或被列入严重违法失信名单的。

发生上述违约行为时，业主有权立即单方书面解除托管协议，收回房屋，扣除托管机构缴纳的履约履责保证金，并要求托管机构按照当年租金总额的 20%~30% 支付巨额违约金，不足弥补损失的依法继续追偿。

7.4.2.2 业主方重大违约情形认定：

• a) 业主无正当理由单方面中途强行提前收回房屋，或多次粗暴阻碍、干扰长者正常旅居生活；
• b) 房屋因业主个人在先的民间借贷纠纷、司法执行导致房屋被法院查封变卖，致使托管合同无法继续履行的；
• c) 业主与共有权人之间因继承、分家析产发生严重内斗纠纷，导致托管经营瘫痪的。

发生上述情形时，托管机构有权解除合同，要求业主退还未到期租金，全额赔偿托管机构投入在房屋上的硬装改造折旧残值，并支付合同约定的违约金。

7.4.3 承租住客妥善安置与平稳过渡预案

7.4.3.1 住客权益绝对优先保障原则：

• 无论业主与托管机构因何种原因发生合同提前终止或破裂纠纷，均不得采取擅自断水断电断气、恶意换锁、暴力驱逐或恐吓威胁等恶劣手段逼迫在住长者搬离；
• 房屋托管合同的解除不得对抗在先签订并处于有效履行期的善意住客。住客有权按照原服务协议居住至当前预订周期届满，或由托管机构先行全额退费并负责平稳安置搬迁至同级别高品质康养居所，由此增加的全部食宿交通支出由过错方全额承担。

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8 评价考核与持续改进

8.1 业主满意度评价指标与考核机制

8.1.1 考核频次与评价体系建立：

托管运营机构应每年至少面向全体委托业主开展 2 次满意度综合测评。考核评价指标包括但不限于：

• a) 租金收益兑现率：月度租金或分成收益是否按期、足额划转，达标率应达到 100%；
• b) 账目数据透明度：订单明细、经营流水与成本扣除凭证的真实性、完整性与可溯源度（权重占 20%）；
• c) 房屋资产保值完好度：房屋硬装、家电家具日常维护状态、故障报修处理及时率（权重占 25%）；
• d) 管家沟通与响应质量：业务专员与业主的沟通态度、问询回复速度（要求 10 min 内响应）及重大事项主动报备率（权重占 20%）；
• e) 业主自住权益保障度：业主预约自住房源的安排顺畅度与清洁保障度（权重占 15%）。

8.1.2 考核结果应用与激励约束：

综合测评得分作为评定托管运营团队年度绩效、评优评先的重要依据。满意度综合得分连续两次低于 75 分的，相关区域运营项目负责人应予以问责撤换；业主联合会有权根据合同约定降低分成服务费比例或提前终止托管委托。

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8.2 住客旅居体验与康养效果评价体系

8.2.1 多维度在住与离居体验评价：

建立长者离居即时评价与扫码评价机制（见附录 G），重点采集以下关键维度的真实反馈：

• a) 适老化硬件舒适度：地面防滑效果、扶手稳固度、采光照明舒适度、床垫软硬度及隔音安静度；
• b) 日常管家服务温情度：晨安关照贴心度、体征测量规范度、送餐代办准时率、求助响应迅速性；
• c) 健康生活与社群融入感：晨练文体活动丰富度、在地文化体验趣味性、邻里和谐度；
• d) 应急与医疗救助信任度：急救设施可及性、就医陪护效率与安全感。

8.2.2 身心健康改善效果追踪与数据沉淀：

在符合个人信息与隐私保护法律法规前提下，托管机构通过长者自愿提供的定期体征测量数据、睡眠时长监测数据及主观疲劳度自评量表，为长期旅居（连续在住 30 天以上）的长者出具《康养旅居身心改善评估报告》，作为持续优化康养膳食方案、作息安排与服务细节的科学依据。

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8.3 托管运营机构服务质量信用评级与动态清退机制

8.3.1 行业信用档案与星级信用评价：

云南省旅游民宿行业协会对全省开展存量住宅康养旅居托管的运营企业建立“一企一档”信用评价档案，按照统一标准实施年度信用等级评定（分为 AAAA、AAA、AA、A 级及不合格信用级）：

• 评定维度涵盖注册资本实缴、依法纳税、第三方银行监管账户接入率、适老改造合规率、消防安防完好率、投诉纠纷发生率及业主住客综合满意度；
• 获得 AAA 级及以上高信用评级的企业，由行业协会向社会权威推荐，并在全省文旅康养公共推广平台上优先重点展示。

8.3.2 严重违法违规行为“黑名单”清退机制：

存在下列情形之一的托管机构，由行业协会一律撤销其会员资格、吊销信用评级，列入行业“失信黑名单”，向全社会公开通报，并同步抄送住建、文旅、市场监管、公安及金融监管部门依法严厉查处：

• a) 发生重大非法集资、擅自设立资金池、侵占挪用住客预付款或业主租金导致资金断裂卷款跑路的；
• b) 虚构房屋出租数据、伪造合同、隐瞒营业收入或长期恶意拖欠业主租金超过 60 天以上的；
• c) 发生重大火灾、建筑坍塌、群体性食物中毒或因管家重大失职延误急救导致长者非正常死亡重大恶性安全事故的；
• d) 采用暴力、胁迫、断水断电等黑恶违法手段驱逐住客或恐吓业主的。

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8.4 行业自律监督与信息公开公示

8.4.1 阳光公约与自律反垄断承诺：

全省康养旅居托管运营机构必须共同签署并恪守《云南省存量住宅康养旅居托管运营自律公约》，严禁恶性压价无序竞争，严禁签署排他性垄断协议，严禁垄断区域房源随意哄抬物价，促进行业规范健康发展。

8.4.2 行业公共服务举报与监督通道：

云南省旅游民宿行业协会设立全省统一的“存量住宅康养旅居维权监督热线与官方网络举报平台”，全天候接受业主与广大旅居长者的咨询、投诉与违规线索举报，健全行业协同自律治理体系。

附录 A （规范性） 存量住宅盘活准入四维尽职调查与安全性综合评估表

A.1 评估表构成与打分权重

存量住宅盘活准入尽职调查采用综合百分制，包含四大核心维度：

a) 建筑结构与抗震防灾安全（满分 30 分，一票否决项）；

b) 室内管网与水电暖通基础设施安全（满分 25 分）；

c) 适老化及康养动线改造可行性（满分 25 分）；

d) 法定权属明晰度与社区共治协调性（满分 20 分）。

综合得分 $\ge 85$ 分且无一票否决项方可准入；$70\sim 84$ 分须限期整改后二次评估；$<70$ 分或触碰一票否决红线坚决不予准入。

A.2 细化评估指标与判定标准

表 A.1 规定了存量住宅盘活准入的具体核验指标、评估方法及扣分规则。

表 A.1 存量住宅盘活准入综合评估量化表

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附录 B （资料性） 存量住宅康养适老化微改造工程配置指引与技术参数表

B.1 改造原则与功能分区

存量住宅适老化微改造应立足于长者身体机能衰退的生理特征（视力减退、反应变慢、步态蹒跚、平衡感减弱等），遵循“轻装修、重功能、重安全、重智能”的微创改造原则，严禁大拆大改破坏建筑原有受力体系。

B.2 适老微改造推荐性配置技术要求

表 B.1 列出了玄关、起居室、卧室、卫生间、厨房等五大功能空间的推荐配置参数与材料选用指引。

表 B.1 存量住宅康养旅居适老化微改造技术配置与参数对照表

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附录 C （规范性） 康养旅居托管运营四方权益保障与“五不得”合规协议要点

C.1 四方主体法律关系确立

康养旅居存量住宅托管运营协议应明确四大主体之权责利边界：

a) 资产委托人（房屋所有权人或合法转租授权人）；

b) 托管运营机构（具备存量房运营及旅居服务资质的企业法人）；

c) 旅居消费者（在住长者及其法定赡养人/紧急联系人）；

d) 第三方资金存管机构（依法设立并签署专项存管协议的商业银行）。

C.2 “五不得”金融与运营合规法定承诺条款

协议必须以醒目粗体形式单列“合规经营与防范非法金融活动承诺”专章，明令禁止以下行为：

a) 不得承诺固定保本保息与刚性兑付：严禁以“资产托管保本理财”、“按月返还高额固定利息”、“买房养老返租无风险”等任何名义误导消费者或业主；

b) 不得利用托管房屋私设资金池非法吸收公众存款：严禁超收超出约定周期的租金与押金用于挪作他用，严禁将租金收入投向民间借贷、房地产开发、二级股票市场等高风险投融资活动；

c) 不得跨越服务周期超前销售大额预付卡或长期会员权益：预售养老旅居会员卡的有效期原则上不得超过 1 年，预收金额严格限定在人均 3 个月平均消费额度以内；

d) 不得将存量住宅产权、收益权进行非法金融证券化拆分：严禁开展非法权益份额化转让、以房养老理财收益权众筹；

e) 不得诱导、协助长者抵押房产进行“以房养老”理财投资：坚决防范不法分子以托管为幌子侵吞老年人合法房产。

C.3 收益透明结算与违约退出约定

C.3.1 收益清算以直联银行存管账户记录为唯一法律有效结算凭据，运营机构须在每月 10 日前向业主开放上月经营数据全明细穿透式在线查验窗口（包含但不限于平台订房流水号、实付房费、OTA 佣金扣除项、水电物管分摊单据及净收益分配转账回单）。

C.3.2 明确约定不可抗力及情势变更条款。在遭遇自然灾害、突发重大公共卫生事件等不可抗力导致运营全面停摆时，各方应启动租金减免协商机制，不得单方擅自违约强扣房屋或强行驱赶已入住长者。

C.3.3 约定提前解约与退出机制。任一方严重违约（如运营机构拖欠租金超过 30 个自然日、业主因自身债务导致房屋被司法查封中断履约），非违约方有权书面通知解除协议并主张违约金及直接经济损失赔偿。

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附录 D （规范性） 康养旅居管家服务流程与红十字急救响应标准操作规程（SOP）

D.1 康养管家日常服务全流程操作规范

康养旅居管家是存量住宅去中心化分散运营的核心服务触节点，日常服务须严格遵循标准化闭环流程（见图 D.1 及表 D.1）。

“`

[入住前 48h] 适老体检与健康问卷核验 → 全屋通风保洁与急救箱复核

↓

[入住当日] 专车到站接驳 → 入户适老指引与设备实操教学 → 建立《专属健康旅居档案》

↓

[在住期间] 每日晨间微问候（8:30~9:30） → 血压血糖测量 → 慢病用药提醒 → 周边生活协同

↓

[退住当日] 身体状态随访评估 → 随身物品清点交接 → 专车送站与离住健康指导

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图 D.1 康养旅居管家服务全生命周期闭环流程图

表 D.1 康养旅居管家核心岗位职责与履职标准

D.2 红十字急救响应与 AED 现场施救规程

管家人员必须持有由红十字会或急救中心颁发的初级急救员合格证书（CPR+AED），施救规程细化如下：

a) 险情识别与一键求助接警：管家手机 APP 或值班室接获 SOS 报警后，必须在 15 秒内完成电话回拨初步研判，并在 3 分钟内携带急救便携包与对讲机抵达现场；

b) 意识与呼吸快速判断：拍打长者双肩，在双耳边大声呼唤“您怎么了！”，同时俯身观察胸廓起伏（用时 $5\sim 10$ 秒）；

c) 呼救与拨打 120：确认意识丧失或濒死喘息，立即指派现场人员拨打 120 急救电话，清晰汇报准确地址、楼层门牌、发病人数、当前症状及主要病史；同时指派另一人跑步取调 200 米服务半径内的 AED 设备；

d) 高质量心肺复苏（CPR）实施：

1) 长者仰卧于坚硬平整地面，解开衣领及腰带，救护员跪于长者右侧；

2) 按压部位：两乳头连线中点（胸骨下半段）；

3) 按压深度：成人 $5\sim 6 ext{ cm}$（对高龄骨质疏松长者注意力度平稳垂直向下，避免暴力冲击造成多发性肋骨骨折）；

4) 按压频率：$100\sim 120$ 次/分钟，按压与人工呼吸比为 $30:2$；

e) 自动体外除颤仪（AED）协同操作：

1) AED 到达后立即开启电源，按照语音提示将电极片分别贴于长者右胸上方（锁骨下方）及左乳头外侧下方（心尖部）；

2) AED 分析心律时，救护员大声呼喊“请大家离开！”，确保任何人不得接触患者身体；

3) 若提示需要除颤，确认无人接触后按下电击按钮；除颤完毕立即从胸外按压开始继续进行 2 分钟心肺复苏，直至急救车专业医护人员抵达接手。

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附录 E （规范性） 托管运营资金监管专户流水闭环与收益透明直联清分机制

E.1 商业银行资金三方监管账户体系架构

为彻底切断托管机构挪用资金链条，建立基于国有商业银行或全国性股份制银行的“三方专用监管托管体系”（见图 E.1）。

“`

[ 旅居消费者在住支付 ]

↓

[ 银行三方独立监管总专户 ]

┌──────────────┴──────────────┐

↓ ↓

[ 在住履约分期划拨 ] [ 押金安全保全子账户 ]

(按实际居住天数分批释放) (100% 全额冻结，无争议即时原路退回)

↓

[ 托管运营直联清分系统 ]

├─────────────────────────────┐

↓ ↓

[ 业主直联收益账户 ] [ 运营机构服务佣金账户 ]

(每月定日全自动转账到卡) (扣除运维备用金后合法所得)

“`

图 E.1 资金三方监管流水全封闭清分系统构架图

E.2 规则与资金划拨操作规程

E.2.1 全额进专户原则：严禁托管机构以任何个人银行卡、个人微信/支付宝收钱码或非专户主体收取房费与押金。所有资金均必须由消费者直接扫码或转账进入银行监管总专户。

E.2.2 押金刚性冻结：押金子账户资金受银行智能合约锁定，托管机构无任何划转或提现权限。在长者正常离住、四方线上确认无设施毁损后，系统在 2 小时内自动原路退回消费者账户。

E.2.3 房费履约递延解冻：消费者预付的房费按实际在住天数每日分批从监管账户释放到直联清分账户。若长者因突发身体疾病等原因提前终止旅居行程，未履约天数的房费扣除必要合理的真实手续费后，剩余款项必须在 24 小时内无条件原路全额退还长者。

E.2.4 业主账单直联直付：直联系统在每月 10 日前，根据上月经过数字验签的实际经营结算账单，通过商业银行代发直联接口，将业主应得净收益（或保底租金）自动直接清算转入业主指定银行储蓄卡，跳过托管机构的人工审批或资金中间滞留池。

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附录 F （规范性） 重大突发公共卫生与医疗急救转运三级联动应急预案

F.1 应急指挥组织架构

存量住宅分散式康养旅居运营机构必须建立“一把手总负责、区域主管就近调度、一线管家靠前处置”的三级应急防控与急救响应指挥体系：

a) 一级响应（现场一线）：康养管家、值班安保、现场救护员；

b) 二级响应（区域中枢）：片区运营总监、合作社区卫生服务中心家庭医生签约团队、工程抢修专班；

c) 三级响应（决策与救治高地）：机构法人代表、属地 120 急救中心调度台、定点三级甲等医院急诊科绿色通道专家组、属地应急管理及文旅主管部门。

F.2 突发急危重症医疗急救绿色转运流程

表 F.1 明确了突发心脑血管急性发作、重度哮喘、骨折出血等危急事件的处置标准流程与时限要求。

表 F.1 医疗急危重症转运三级联动响应处置规范

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附录 G （资料性） 在住旅居长者满意度与健康管理成效双维度评价量表

G.1 综合评价体系架构

评价体系打破传统仅由客房卫生评判旅居服务的局限，由“旅居生活服务满意度”（占比 50%）与“健康管理与身心改善成效”（占比 50%）两大模块构成，每月末或退住时由长者及其家属自愿独立填写。

G.2 评估指标打分细则

表 G.1 提供了具有强实操性的量化打分量表范本。

表 G.1 康养旅居长者双维度体验与健康成效评估量表

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附录 H （规范性） 托管期满财产交割与资产无争议原状交接清单

H.1 资产交割验收原则

存量住宅托管期限届满且不再续约时，运营机构与业主应遵循“对照底册、客观评定、自然磨损免责、损坏按折旧赔偿”的基本原则，由双方指定代表共同入户现场查验。

H.2 交付验收清单与争议解决

表 H.1 列举了重点查验分项、原始底册对照方法及交割确认标准。

表 H.1 托管期满存量住宅资产交接与原状验收清册

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参考文献

[1] GB/T 1.1—2020 标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则

[2] GB/T 44433—2024 旅居养老服务通用规范

[3] GB 50763—2012 无障碍设计规范

[4] GB 50016—2014（2018年版） 建筑设计防火规范

[5] GB/T 37276—2018 建筑适老化改造评估规范

[6] GB 5749—2022 生活饮用水卫生标准

[7] GB 13495.1—2015 消防安全标志 第1部分：标志

[8] 建标 199—2019 社区老年人日间照料中心建设标准

[9] 民政部、发展改革委等九部门. 关于进一步推进旅居养老产业高质量发展的指导意见. 2023.

[10] 住房城乡建设部、金融监管总局等部门. 关于积极推动存量房产盘活利用与规范住房租金监管的指导意见. 2024.

[11] 国务院办公厅. 关于发展银发经济增进老年人福祉的意见（国办发〔2024〕1号）. 2024.

[12] 中华人民共和国消费者权益保护法（2013年修正）

[13] 中华人民共和国老年人权益保障法（2018年修正）

[14] 中华人民共和国反不正当竞争法（2019年修正）

[15] 防范和处置非法集资条例（国务院令第737号）

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【第三批 66 项团体标准官方目录索引】

• T/YNMS 093—2026 《民宿评价结果公示与社会监督规范》
• T/YNMS 094—2026 《非遗民宿文化展示空间建设指南》
• T/YNMS 095—2026 《民宿在地农产品与手作商品销售服务规范》
• T/YNMS 096—2026 《非遗传承人合作服务规范》
• T/YNMS 097—2026 《民族地区民宿用工与社区收益分配指南》
• T/YNMS 098—2026 《自然保护地周边民宿生态补偿与访客管控指南》
• T/YNMS 099—2026 《儿童活动设施安全配置与维护规范》
• T/YNMS 100—2026 《民宿碳足迹核算与披露指南》
• T/YNMS 101—2026 《绿色民宿节能减排技术要求》
• T/YNMS 102—2026 《民宿水资源循环与中水利用技术要求》
• T/YNMS 103—2026 《民宿绿色餐饮与可持续采购服务规范》
• T/YNMS 104—2026 《民宿季节性歇业与复工安全检查规范》
• T/YNMS 105—2026 《宠物友好型民宿建设与服务规范》
• T/YNMS 106—2026 《宠物友好型民宿设施配置要求》
• T/YNMS 107—2026 《宠物友好型民宿卫生与安全管理规范》
• T/YNMS 108—2026 《女性友好型民宿建设与服务规范》
• T/YNMS 109—2026 《女性友好型民宿安全设施配置要求》
• T/YNMS 110—2026 《女性友好型民宿服务质量评价规范》
• T/YNMS 111—2026 《无烟民宿认定与评价规范》
• T/YNMS 112—2026 《无烟民宿空气质量控制要求》
• T/YNMS 113—2026 《无烟民宿运营管理规范》
• T/YNMS 114—2026 《数字创业与联合办公型民宿建设与运营规范》
• T/YNMS 115—2026 《数字创业型民宿共享办公空间配置要求》
• T/YNMS 116—2026 《数字创业型民宿社群运营服务规范》
• T/YNMS 117—2026 《数字创业型民宿创业服务与资源对接指南》
• T/YNMS 118—2026 《数字创业型民宿数据安全管理规范》
• T/YNMS 119—2026 《住宿业私域直销渠道建设与会员服务规范》
• T/YNMS 120—2026 《旅居创作者社群运营与共创服务规范》
• T/YNMS 121—2026 《数字创业型民宿认定与评价规范》
• T/YNMS 122—2026 《文旅目的地公共信息知识库建设指南》
• T/YNMS 123—2026 《中小民宿直销渠道与自营预订建设指南》
• T/YNMS 124—2026 《民宿结构化信息与生成式引擎调用规范》
• T/YNMS 125—2026 《文旅品牌生成式引擎可见度评价方法》
• T/YNMS 126—2026 《文旅生成式搜索引用准确性与证据链核验规范》
• T/YNMS 127—2026 《民宿经营者可引用内容编写与纠错指南》
• T/YNMS 128—2026 《住宿业应对线上恶意差评与不正当竞争维权指南》
• T/YNMS 129—2026 《文旅生成式搜索优化服务规范》
• T/YNMS 130—2026 《文旅生成式搜索优化服务机构能力认定规范》
• T/YNMS 131—2026 《文旅数字内容质量评价方法》
• T/YNMS 132—2026 《民宿集群淡旺季客源联合营销指南》
• T/YNMS 133—2026 《文旅人工智能应用指南》
• T/YNMS 134—2026 《文旅智能体建设规范》
• T/YNMS 135—2026 《住宿业AI智能接待与自动化应答规范》
• T/YNMS 136—2026 《文旅数字员工应用规范》
• T/YNMS 137—2026 《住宿业标准化专家管理规范》
• T/YNMS 138—2026 《住宿业标准化试点单位建设规范》
• T/YNMS 139—2026 《住宿业观察员管理规范》
• T/YNMS 140—2026 《住宿业体验官管理规范》
• T/YNMS 141—2026 《住宿业标准成果转化服务规范》
• T/YNMS 142—2026 《住宿业评价与推荐名录管理规范》
• T/YNMS 143—2026 《景区民宿融合发展规范》
• T/YNMS 144—2026 《康养旅居盘活存量住宅的托管运营指南》
• T/YNMS 145—2026 《乡村民宿运营和管理规范》
• T/YNMS 146—2026 《住宿业预付消费资金托管与退改履约服务指南》
• T/YNMS 147—2026 《康养旅居基地建设指南》
• T/YNMS 148—2026 《法律服务数字化与大模型应用能力要求》
• T/YNMS 149—2026 《律师事务所数字化办案服务流程规范》
• T/YNMS 150—2026 《法律大模型提示词工程与应用能力评价规范》
• T/YNMS 151—2026 《法律知识库建设与应用规范》
• T/YNMS 152—2026 《法律数字内容传播服务规范》
• T/YNMS 153—2026 《独立经营体财税数字化管理与合规指南》
• T/YNMS 154—2026 《小微文旅企业财税合规与风险预警规范》
• T/YNMS 155—2026 《数字化财税服务机构能力评价规范》
• T/YNMS 156—2026 《跨境旅居与出国策划服务质量规范》
• T/YNMS 157—2026 《海外远程办公旅居签证与商务策划服务指南》
• T/YNMS 158—2026 《国际游学与海外文旅策划服务质量评价规范》